부동산 경매 절차-1

부동산 경매 절차-1

 

오늘의 포스팅은 부동산 경매 절차에 관한 내용입니다.

 

# 일반 매매 절차

우리가 부동산 경매를 하는 이유는 일반 매매가보다 부동산을 저렴하게 구입하기 위해서이죠. 일반 매매는절차가 복잡하지 않아요. 원하는 부동산을 부동산중개소에 연락하여 해당 집을 방문해서 집 내부 외부 상태와 주변 인프라를 꼼꼼히 살펴보고 등기부등본을 확인하고 매매 금액 조율을 하여 계약을 하고 협의된 잔금 일자에 남은 잔금을 납부 후 소유권 이전을 받으면 매매가 완료가 되죠. 하지만 부동산 경매를 통해 매매를 하게 될 경우 절차가 일반 매매보다 조금 복잡합니다.

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# 부동산 경매 절차

 

부동산 중개소를 통해 매매를 의뢰하는 일반 매매와 달리 부동산 경매를 통한 매매는 법원에서 입찰을 통해 낙찰받은 후 잔금을 납부해야 매매가 진행이 되어요. 부동산 경매의 절차는 크게 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

 

경매물건 찾기 - 물건선정 - 권리분석 - 시세 및 현장조사 - 입찰 - 경락잔금대출 - 잔금납부 - 명도 - 매매(임대)

 

1. 경매물건찾기

경매물건선정 - 법원경매정보(무료)

경매로 부동산을 취득하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 경매물건을 찾아보는 일이에요. 경매 물건은 대한민국 법원 경매정보에서 무료로 열람이 가능해요. 하지만 권리에 대한 설명이 없고, 등기부등본과 전입일, 대항력 등의 자료를 확인할 수가 없고 이런 자료들을 따로 찾아봐야 하기 때문에 경매물건을 찾는 사람들은 대부분 유료사이트를 이용하고 있죠.

 

유료사이트는 여러 사이트가 존재하는데, 경매물건 관련 내용 정리는 대체로 유사한 수준으로 잘 정리되어 있고 모든 사이트가 대개 1주일의 무료체험 기간을 주기 때문에 회원 가입해서 정회원 결제 전에 체험해본 후 본인에게 맞는 유료사이트를 선택하시면 좋을 것 같아요. 유료사이트의 회비는 1개월부터 12개월까지의 기간과 시도 단위의 지역범위를 구분하여 결제가 가능합니다. 예를 들어 서울에 살고 수도권 이하 지방은 멀어서 갈 수 없다고 한다면, 서울, 수도권 지방만 지역을 선택하여 기간별로 회비를 결제할 수 있고 유료사이트 모두 동일한 범위로 결제가 가능하니 지역 설정해보세요. 

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2. 경매물건 선정

 

유료사이트 가입 후 원하는 지역에서 원하는 물건 종류(아파트, 빌라, 상가, 토지 등)를 선택하여 해당 물건의 현상태와 관련 서류를 파악할 수 있어요. 물건을 검색하기 전에 먼저 본인이 어떤 목적으로 경매를 하고 투자금은 얼마나 활용할 것인지, 그리고 어느 지역에 어떤 물건을 입찰할 것인지에 대한 계획이 있어야 해요. 이런 계획을 세운 후 관심물건에 경매 입찰 일자, 감정가, 입찰가, 위치, 동호수, 창방 향 등을 확인하고, 등기부등본의 선순위가 정리된 자료를 보며 권리분석을 하고 임차인 현황 정보를 통해 임차인 여부와 전입신고, 대항력, 등을 파악하고 첨부된 감정평가서, 매각물건명세서 등을 확인하여 권리상의 문제가 없고 원하는 기준이 맞는 물건을 선정합니다.  

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3. 권리분석

권리분석은 경매 초보분들이 모두 어렵게 여기는 부분이에요. 부동산중개소를 통해 일반 매매를 하게 되면 권리에 대한 하자는 부동산에서 모두 해주기 때문에 계약서에 도장만 찍으면 되는데, 경매는 권리상의 하자를 직접 파악해야 해서 초기 접근이 쉽지는 않지만 말소기준 권리만 파악이 되면 그 이하는 모두 소멸되므로 인수할 권리가 없어지기 때문에 말소기준 등기의 내용만 잘 숙지하여 이해하면 될 것 같아요.

 

말소기준 권리는 해당 권리 이후에 시행된 권리들은 모두 말소(소멸)가 되어 효력이 없다는 것이 이에요. 말소기준 권리에 해당하는 사항은 저당, 근저다, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권 설정, 경매개시 결정 등기 가 있고요. 이들 권리 이후에 등기상의 다른 권리가 있다면 모두 권리가 소멸되어 신경 쓰지 않아도 됩니다.

 

그리고 유료사이트에서는 이 말소기준 등기 이하의 권리는 모두 소멸의 상태로 제시해주기 때문에 소멸이 된 내용이 맞는지 확인만 잘하면 등기상의 하자는 제시된 내용이 99% 이상은 맞는 내용이며, 대항력이 있는 임차인이 있어 모두 소멸되지 않고 인수할 금액이 있다면 그 금액이 얼마인지 사이트에 제시된 예상 배당표를 참고하여 인수금액을 확인할 수 있어요. 유료사이트를 이용해야 하는 이유이기도 합니다.   

 

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4. 시세조사 및 현장조사

 

본인이 입찰에 참여하고 싶은 물건을 선정했고 권리상의 문제가 없음이 확인이 되었으면 시세조사를 통해 입찰가와 현시세를 비교해보고 해당 지역에 호재나 이슈 등을 파악하여 입찰 시 수익이 나는 물건인지, 미래가치가 있는 물건인지 파악이 될 거예요. 시세조사는 해당 물건의 인근 부동산 여러 군데에 전화를 하여 유사한 물건의 매매가 전세가 월세가 등을 물어봐야 해요. 내가 입찰 후 매매를 할 건지 혹은 전세나 월세를 줄 건지에 대한 수익을 계산하기 위해 매매, 전세, 월세가가 모두 파악이 되어야 해요. 입찰 예정 물건과 가장 유사한 시세를 조사하는 방법은 예를 들어, 아파트가 101동 1001호이면 부동산에 전화해서 101동 10~15층의 시세를 물어보면 입찰예정 물건과 가장 근접한 시세를 파악할 수 있을 것 같아요.

 

부동산 경매절차-1은 여기까지 정리하고요, 다음 포스팅에서 부동산 경매절차 이어서 정리해보겠습니다.