부동산 경매 절차-2

부동산 경매절차-2

 

오늘의 포스팅은 부동산 경매 절차-2입니다.

 

부동산 경매절차

지난 글에서 부동산 경매 절차에 대해 다음과 같이 분류하여 설명해드렸어요.

경매물건 찾기 - 물건 선정 - 권리분석 - 시세 및 현장조사 - 입찰 - 경락잔금대출 - 잔금 납부 - 명도 - 매매

이 중 시세 및 현장조사까지의 내용을 부동산 경매 절차-1에서 설명해드렸고 입찰부터 경매 종료 절차까지 이이서 설명해 드릴게요.

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5. 입찰

 

이 중 시세 및 현장조사까지의 내용을 부동산 경매 절차-1에서 설명해드렸고 입찰부터 경매 종료 절차까지 이이서 설명해 드릴게요. 물건에 대한 시세조사가 끝난 후 권리에 문제가 없고 수익이 예상되는 물건을 소유하기 위해 법원에 입찰을 하러 가야 해요. 입찰하러 가기 전에 확인해야 할 사항은 먼저 입찰하는 날짜가 언제인지 봐야겠죠, 입찰일은 물건 정보에서 매각일자를 확인하시면 되고요. 법원 위치도 봐야겠죠. 담당 법원은 계로 나누어져 경매물건을 관리합니다. 지역 이름과 지점도 분리되어 있어요. 예를 들어, 부산동부지원 1계 -> 부산동부지방법원의 경매 1계에서 담당을 하므로 부산동부지방법원으로 가야 해요. 같은 날짜에 법원 여러 군데에서 경매 입찰이 진행되므로 지역 확인 잘하셔야 해요.

 

* 기일입찰 시 준비물  

본인이 직접 입찰을 할 경우, 신분증, 도장(막도장, 지장도 가능), 매수보증금(입찰 최저가의 10%)을 준비해서 입찰에 참여합니다. 대리인이 참여할 경우, 대리인의 신분증, 대리인의 도장, 매수보증금, 위임인의 인감증명서와 인감도장을 구비하여야 하며, 이 중 하나라도 빠뜨리면 입찰에 참여할 수 없고, 만일 참여하여 낙찰이 되었다고 하여도 경매 집행관이 재확인 시 무효처리가 되니 빠짐없이 챙기시길 바라요.

 

* 입찰신청

입찰신청서에 물건번호, 입찰금액, 신청인 정보, 등을 오류 없이 작성하고, 입찰봉투에 입찰 보증금을 동봉하여 담당 행정관에게 제출하고 제출 마감기간까지 대기를 합니다. 입찰금액을 실수하는 입찰자들이 꽤 많다고 해요. 입찰금액이 1억인데 0을 하나 더 적으면 10억이 되니 낙찰은 되지만 1억짜리 집을 10억에 살 수 없으니 보증금만 날리고 매각을 포기해야 하는 경우가 발생하므로 입찰신청서에 입찰금액 작성 시 여러 번 확인하셔서 손해 없으시길 바라요.  

 

* 낙찰자 확인

입찰신청서 제출시간(오전 10:00~11:00시)이 지나 담당 집행관들이 제출된 입찰신청서를 분류하여 사건번호별로 낙찰자를 호명합니다. 해당 사건번호 입찰자 중에 가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 차순위 입찰자도 호명을 하는데 차순위 입찰자는 낙찰자가 해당 물건을 어떠한 사유로 포기할 경우 낙찰 기회가 생기게 되죠. 낙찰자가 호명되면 해당 물건에 입찰한 나머지 입찰자들은 모두 본인이 제출한 입찰보증금을 돌려받지만, 낙찰자는 입찰보증금을 돌려받지 않고 집행관에게 낙찰 이후의 경매 집행절차에 대해 설명을 듣습니다.   

 

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6. 경락잔금대출

 

경매물건을 낙찰받은 후 물건을 담보로 은행에서 대출을 받을 수가 있고 이 대출상품을 경락잔금대출이라고 해요. 경락잔금대출의 비율은 일반 매매로 부동산 매매할 때 보다 10% 이상 더 받을 수가 있고, 부동산을 소유하고 있어도 추가로 1~2채의 경매 물건에 대한 추가 대출이 가능합니다. 물론, 개인의 신용도와 총부채 정도에 따라 한도가 다르고 은행의 조건에 따라 이자율도 달라지니 경락잔금대출은 발품을 많이 팔아서 이자는 낮고 한도는 높은 곳을 선택하시는 게 좋을 것 같아요. 1 금융권은 경락잔금대출을 취급 안 하는 곳도 있고 한도도 적어서 2 금융권(수협, 새마을금고, 농협 등)을 이용하시는 게 한도를 높게 받으실 수 있으니 최대한도를 원하신다면 2 금융권을 추천드려요. 

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7. 잔금 납부

 

낙찰 후 1달 이내에 낙찰금액에서 초기 입찰금액을 제외한 잔금을 모두 납부해야 해요. 경락잔금대출로 받은 금액과 나머지 금액을 더하여 법원에 제출하면 소유권 이전이 됩니다.

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8. 명도

 

소유권을 이전받으면 해당 물건에 대한 권리를 행사할 수 있어 현재 거주하고 있는 거주자와 협의를 통해 거주 및 퇴거 여부를 결정하게 됩니다. 원만하게 협의가 되는 경우도 많지만 거주자가 없거나 거주자가 퇴거하지 않고 대항할 경우 강제집행을 통해 명도를 진행하는데, 이 부분 때문에 경매를 안 좋게 보는 시선들이 너무 많아요. 실제로 강제 집행으로 처리되는 경우는 드물며 대체로 원만하게 협의가 됩니다. 

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9. 매매

 

명도까지 진행이 되면 모든 경매절차가 종료된 것이기 때문에 해당 물건을 매매나 임대, 거주 등 본인이 계획하는 용도에 맞게 진행하시면 됩니다. 

 

이상 부동산 경매의 절차에 대해 모두 알아보았습니다. 감사합니다.