부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR

부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR

 

생활에 도움이 되는 정보, 오늘의 포스팅은 부동산 담보대출 시 한도 기준이 되는 부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR 에 관한 내용입니다.

부동산 대출 용어 LTV, DTI, DSR

 

주택담보대출이란?

 

본인이 소유 중이거나 소유하려고 하는 집에 대해 금융기관에서 해당 집의 가치를 책정하여 집을 담보로 대출을 해주는 제도예요. 몇억씩 하는 집을 내 돈으로 사면 정말 좋겠지만 월급 받아 생활하는 대부분의 서민들은 집을 살 돈이 많지 않기 때문에 어쩔 수 없이 은행에서 대출을 해서 집을 사야 하지요. 이렇게 은행에 대출을 할 때 집값 대비받을 수 있는 대출 한도가 있는데, 부동산 금액별, 지역별(조정지역, 비조정지역), 본인 신용도나 기대출 금액에 따라 한도가 달라집니다. 이런 기준을 LTV, DTI, DSR이라는 용어로 정의하고 해당 용어에 대한 비율을 산정하여 대출이 발생되거든요.

 

7월부터 변경되는 부동산 정책이 무주택자의 대출한도가 LTV 60%에서 70%로 상향되고, 6억원 초과 주택에 대한 담보대출에 대해서 DSR 40%를 적용한다고 하는데, 부동산 담보대출 시 꼭 알아야 할 LTV, DSR, DTI에 대해서 알아보아요.

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LTV (Loan To Value Ratio)

 

Loan To Value Ratio의 약자로, '주택담보인정비율'이라고 하며, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치 비율을 산정해주는 것으로 비율이 높을수록 대출 한도가 올라간다고 생각하시면 되요. 대출 가능금액/주택가치*100으로 계산하는데, 예를 들어 5억 원 아파트의 LTV가 70%라고 하면 5억 원의 70%인 3억 5천만 원을 최대한도로 대출이 가능하다고 보시면 되요. 하지만 내가 5억 원에 집을 샀다고 해서 담보가치를 5억 원을 기준으로 하는 게 아니고 대출 당시의 시세에 따라 담보가치가 달라져요. 아파트의 경우 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 하고 경매의 경우 감정가로 담보가치를 결정하게 됩니다. 5억 원에 산집이 시세가 4억 원이면 LTV는 4억 원 기준으로 비율을 결정하지요. 4억 원의 70%이면 2억 8천만 원으로 5억 원에 비해 LTV로 산정된 대출금액이 7천만 원이나 적게 나오게 돼요. 그렇기 때문에 집을 구매할 때 KB시세로 얼마나 인정이 되는지 꼭 확인하셔야 대출한도를 보다 정확하게 파악할 수가 있어요. 그리고 LTV는 주택에만 한정되는 것은 아니고 공장, 상가, 오피스텔, 토지 등에도 적용되므로 부동산 담보인정비율이라고 알아두시면 좋을 것 같아요.  

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DTI (Debt To Income)

 

Debt To Income의 약자로, '총부채상환비율'이라고 하며, 본인의 연간소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는데, 연간 갚을 수 있는 원금+이자 합계입니다.

DTI는 주택담보대출의(원금+이자)상환액+기타다른대출 이자상환액 / 연간 소득으로 계산할 수 있어요. 예를 들어 연봉이 5천만 원이고 DTI가 40%라고 하면, 5000만 원*40%=2000만 원 이므로 연간 상환 원리금 한도가 2천만 원이 되어요. 담보대출을 30년 상환으로 빌리면 2000만 원*30년=6억 원까지 담보대출이 되므로 대출기간을 길게 하면 DTI 한도에는 크게 문제가 없을 것 같아요. 

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DSR (Debt Service Ratio)

 

Debt Service Ratio의 약자로, '연간소득대비 총 부채액'이라고 하며, DTI와 유사한 듯 하지만 본인의 모든 부채액을 반영한다는 차이가 있어요. DTI는 주택담보외에 기타 다른 대출(신용대출, 자동차 할부, 신용카드 할부 등)은 이자상환액만 반영했지만, DSR은 기타 대출도 모두 원리금+이자를 같이 상환해야 합니다. 주택담보대출의(원금+이자) 상환액+기타 다른 대출 이자상환액 / 연간 소득으로 계산할 수 있어요. 예를 들면, 연봉 5천만 원이고 연간 총 대출+이자액이 2000만 원이면 2000/5000*100=40% DSR은 40%가 됩니다. 

 

부동산 담보대출이 위에서 설명한 LTV, DTI, DSR이 모두 합산해서 적용되는 것은 아니고, LTV의 한도에서 DTI와 DSR을 적용하여 최대 한도를 설정하는 것이기 때문에 부동산 담보대출을 하기 위해서는 꼭 알아야 하고 어려운 내용도 아니기 때문에 잘 파악하여 보다 정확한 대출한도를 산정하시길 바라요.

 

생활에 도움이 되는 정보, 오늘은 여기까지 입니다. 감사합니다.